アメリカ中古住宅価格が過去最高に｜販売件数と今後の見通し
2024年5月、アメリカの中古住宅販売価格が前年比5.8％増の41万9300ドルと過去最高を記録しました。中古住宅販売件数は411万戸と前月比で0.7％減少したものの、市場予想の410万戸を上回りました。この背景には、住宅在庫の不足や金利の影響がありますが、今後数ヶ月で在庫が増加することで販売件数が増え、価格が抑えられると予想されています。本記事では、中古住宅市場の現状、価格上昇の背景、今後の見通しについて詳しく解説します。
中古住宅市場の現状
5月の販売件数と価格
- 販売件数: 411万戸（前月比 -0.7％）
- 販売価格: 41万9300ドル（前年比 +5.8％）
2024年5月の中古住宅販売件数は411万戸で、前月比で0.7％減少しましたが、市場予想の410万戸をわずかに上回る結果となりました。中古住宅の中央値価格は41万9300ドルと、前年比で5.8％上昇し、過去最高を記録しました。
販売件数の動向
中古住宅販売件数は、過去数ヶ月にわたり減少傾向にありますが、市場予想を上回る結果となったことで、依然として高い需要が続いていることが示されています。販売件数の減少は、在庫不足や高金利が影響していると考えられます。
価格の動向
中古住宅の販売価格は、2024年に入り一貫して上昇傾向にあります。特に5月の中央値価格が過去最高を記録したことから、住宅市場の需要が引き続き強いことが伺えます。
価格上昇の背景
住宅在庫の不足
住宅在庫の不足が、価格上昇の大きな要因となっています。以下の理由が在庫不足に繋がっています：
高金利の影響
連邦準備制度（FRB）の高金利政策により、住宅ローン金利が上昇しています。これにより、新規住宅購入の際の借入コストが増加し、多くの購入希望者が中古住宅に集中する結果、需要が高まり、価格が上昇しています。
住宅ローン金利の上昇
住宅ローン金利の上昇により、住宅購入の際の支払い能力が制約されているものの、まだ住宅を購入したいと考える人々が多く存在し、これが中古住宅市場への需要を押し上げています。
購買力の強化
経済の回復に伴い、消費者の購買力が強化され、住宅購入に対する需要が引き続き高まっています。以下の要因が購買力の強化に寄与しています：
- 賃金の上昇: 労働市場の改善により賃金が上昇し、住宅購入のための資金が増加しています。
- 資産価格の上昇: 株価や他の資産価格の上昇により、住宅購入に必要な資金を調達しやすくなっています。
今後の見通し
住宅在庫の増加予想
全米不動産協会（NAR）は、今後数ヶ月で住宅在庫が増加し、それに伴い販売件数が増加すると予想しています。これにより、価格の上昇圧力が緩和される見込みです。
在庫増加の要因
- 新規住宅供給の回復: 建設活動の再開や資材供給の安定により、新規住宅供給が回復することが期待されています。
- 売り控えの解消: 市場の安定化や金利の見通しが明確になることで、既存住宅の売り控えが解消され、在庫が増加すると見られています。
価格の調整
住宅在庫の増加により、供給と需要のバランスが改善されることで、住宅価格の上昇が抑えられると予想されています。価格の調整は次のような形で進むと考えられます：
- 過剰な価格上昇の抑制: 住宅在庫が増加することで、過剰な価格上昇が抑えられ、バブルの発生リスクが低減されます。
- 市場の安定化: 価格の調整により、住宅市場が安定し、長期的な成長が期待できます。
金利の動向
FRBの金融政策が今後の住宅市場に大きな影響を与えると考えられます。金利の引き上げが続く場合、借入コストの増加が住宅需要を抑制する可能性がありますが、逆に金利の引き下げが行われれば、住宅市場が再び活性化する可能性があります。
金利引き上げの影響
金利引き下げの影響
個人への影響と対策
住宅購入を検討している個人
住宅購入を検討している個人にとって、価格の上昇や金利の動向は大きな関心事です。以下の対策が考えられます：
予算の見直し
対策: 購入希望者は、住宅購入予算を見直し、無理のない範囲で住宅を選ぶことが重要です。借入額を抑え、将来の金利変動に対応できるように計画を立てることが推奨されます。
固定金利ローンの検討
対策: 金利上昇に備えて、固定金利の住宅ローンを検討することで、将来の支払い額を安定させることができます。
住宅を売却したい個人
住宅を売却したい個人にとっては、価格が過去最高を記録している現在が好機かもしれません。以下の点を考慮すると良いでしょう：
市場動向の確認
対策: 地域の市場動向を確認し、売却のタイミングを見極めることが重要です。価格が高騰している時期に売却することで、より高い売却益を得ることができます。
プロフェッショナルの活用
対策: 不動産エージェントや査定士などのプロフェッショナルの助言を受けることで、適切な売却価格を設定し、スムーズな取引を実現できます。
企業への影響と対策
住宅建設会社
住宅建設会社にとって、在庫の増加と価格の調整は重要な課題です。以下の対策が有効です：
コスト管理の徹底
対策: 建設資材のコスト管理を徹底し、無駄な支出を抑えることで、利益率を確保します。
需要予測の精緻化
対策: 需要予測を精緻化し、適切な供給計画を立てることで、在庫過多を防ぎます。
不動産投資会社
不動産投資会社にとって、価格上昇と市場の調整は投資戦略に影響を与えます。以下の点を考慮すると良いでしょう：
ポートフォリオの多様化
対策: 投資ポートフォリオを多様化し、リスクを分散させることで、価格変動の影響を軽減します。
市場動向のモニタリング
対策: 市場動向を常にモニタリングし、価格の変動に迅速に対応できるように備えます。
経済全体への影響
消費者信頼感の影響
住宅価格の上昇は、消費者信頼感にも影響を与えます。住宅を所有している消費者にとって、資産価値の上昇はプラスの影響を与えますが、新規購入者にとっては負担が増します。
資産価値の上昇
影響: 既存の住宅所有者は、資産価値の上昇により経済的な余裕を得られ、消費活動が活発化する可能性があります。
新規購入者の負担増
影響: 価格上昇により、新規購入者の負担が増え、消費活動が抑制される可能性があります。
金融市場の影響
住宅市場の動向は、金融市場にも影響を与えます。住宅価格の変動は、不動産関連株式や債券の価格に影響を与え、金融市場全体の動向を左右します。
不動産関連株式
影響: 住宅価格の上昇は、不動産関連株式の価格上昇につながる可能性がありますが、価格調整が進むと株価の調整が生じる可能性もあります。
不動産担保証券（MBS）
影響: 住宅ローンを担保とする証券の価格に影響を与え、金利の変動や住宅市場の状況が反映されます。
まとめ
2024年5月のアメリカの中古住宅市場は、販売価格が過去最高の41万9300ドルに達し、販売件数は411万戸で市場予想を上回りました。住宅在庫の不足や高金利が価格上昇の背景にありますが、今後数ヶ月で在庫が増加し、価格が調整されることが予想されています。住宅市場の動向は、個人や企業、経済全体に影響を与えるため、適切な対策と政策対応が求められます。今後の市場の変動を注視しながら、慎重に対応していくことが重要です。
